La maitrise d'ouvrage d'opérations gérées par des tiers

Foyers, EHPA, EHPAD et autres structures d’hébergement gérées par les tiers représentent une part non négligeable des patrimoines HLM et de la production nouvelle des organismes. Souvent occultés dans les premières générations de PSP et dans la politique patrimoniale des bailleurs, ils présentent des enjeux importants et spécifiques, en termes de gestion, d’investissement et de maîtrise des risques, qui ne peuvent être ignorés. Les Conventions d’Utilité Sociale signées en 2010 intègreront d’ailleurs, des objectifs et indicateurs de performance en matière d’hébergement et de logement adapté.

Du point de vue du maître d’ouvrage, ces opérations confiées à des gestionnaires externes posent plusieurs questions qui doivent être abordées le plus en amont possible, tant pour le développement de nouveaux projets que pour la restructuration de foyers existants (reconversions de résidences personnes âgées, transformation de FJT en résidences sociales…).

La question des besoins : la connaissance des besoins réels d’habitat adapté est plus ou moins satisfaisante selon les territoires, et leur mesure n’est pas toujours aisée. Les documents de référence – de type Schéma Gérontologique – pas toujours actualisés, ne suffisent pas à prendre la mesure des besoins réels et à apprécier l’opportunité des projets sur lesquels les bailleurs peuvent être sollicités par un gestionnaire ou une collectivité, ou consultés dans le cadre d’un appel d’offres. Comment s’assurer de la réalité, la nature et de la pérennité des besoins sur un territoire donné ?

La maîtrise du risque de gestion dans la durée : comment analyser le « risque gestionnaire » et organiser les relations avec celui-ci dans un cadre juridique clair et adapté ? Au cours des dernières années plusieurs réflexions ont été menées au plan local ou national sur l’évolution des conventions propriétaire-gestionnaire : quelles leçons et bonnes pratiques en retirer ? Comment organiser le partenariat avec les gestionnaires externes ?

 Le potentiel d’adaptation des résidences : l’expérience des précédentes générations de foyers  - FJT, FTM, RPA… - l’a bien montré : les usages, les besoins évoluent et tôt ou tard peut se poser la question de la restructuration ou de la reconversion des établissements. Pour réduire les risques d’obsolescence sur le long terme, il est essentiel que ces résidences présentent un potentiel d’adaptation sur le long terme. Comment intégrer cette approche dès la conception des nouveaux programmes ? Quels enseignements tirer de la restructuration des anciennes générations de foyers ?

L’organisation et les compétences de la maîtrise d’ouvrage : le montage et le suivi de ces opérations d’habitat adapté et d’hébergement gérées par des tiers requièrent une technicité particulière par rapport aux programmes de logements. Quelles sont les compétences nécessaires ? Quelles méthodes de travail ? Quelle organisation adopter ? Faut-il externaliser, en tout ou partie ? Autant de questions qui se posent pour un maître d’ouvrage social qui souhaite se développer sur ce secteur ou sollicité dans le cadre du partenariat local.

Afin d’apporter des exemples de réponses opérationnelles, seront présentés les témoignages de maîtres d’ouvrage sociaux engagés sur ce secteur, mais aussi le point de vue de gestionnaires spécialisés et de collectivités locales.

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